隨著(zhù)大批規劃中的物流園區的新建，我們看到了中國物流行業(yè)需求的不斷增長(cháng)，但也同時(shí)看到了其中存在的嚴重問(wèn)題——目前，許多物流園區里除了圍墻就是雜草叢生。而極高的閑置率令人擔心，以規劃或者控制土地的面積計，保守來(lái)說(shuō)，閑置率應該超過(guò)80%，而從建成面積來(lái)看，所謂的閑置率低于60%。如何真正實(shí)現物流園區有效運營(yíng)，讓每一寸土地都有所值，這是需要思考的問(wèn)題。
在以倉儲物流園區為服務(wù)的企業(yè)中，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區沒(méi)有發(fā)揮預期效能的原因有很多，其中包括國家與省市缺乏頂層設計和全局統籌，各地區服務(wù)輻射區域重疊、同質(zhì)化競爭；園區規劃缺乏與區域經(jīng)濟發(fā)展有效銜接、缺少與產(chǎn)業(yè)鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠，園區占地面積明顯過(guò)大；管理者運營(yíng)能力不佳，業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者缺乏持續投資意愿等。
許多專(zhuān)家把這一輪物流園區建設稱(chēng)之為“圈地運動(dòng)”，因為一方面許多地方是以物流園區為名，行商業(yè)地產(chǎn)之實(shí)；另一方面則更加干脆，只是買(mǎi)下土地，坐等土地升值后再賣(mài)出去，根本就沒(méi)有規劃日后的運營(yíng)。究其核心原因，正是因為土地的價(jià)格飛漲讓物流地產(chǎn)投資中的投機比例更高了。
我國自2006年開(kāi)始實(shí)施18億畝耕地紅線(xiàn)，2007年開(kāi)始實(shí)施土地儲備制度，同時(shí)國土資源部一直在收緊工業(yè)園區和高科技園區的土地審批和土地供應；加之國內房地產(chǎn)持續火爆，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲數十倍，而當前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區用地，這就是為什么地方政府、各類(lèi)企業(yè)和流動(dòng)資本共同盯上了物流園區這塊肥肉的原因。
2013年，國家發(fā)改委會(huì )同12部門(mén)出臺了《全國物流園區發(fā)展規劃（2013-2020）》，將北京等29個(gè)城市確立為一級物流園區布局城市，將石家莊等70個(gè)城市確立為二級物流園區布局城市。應該說(shuō)，這是因為看到了一些地方脫離實(shí)際需求、片面追求占地面積和規模的盲目性，也看到了物流園區“落地難”、“用地貴”和基礎設施投資不足的問(wèn)題。
物流節點(diǎn)城市和物流園區的分級規劃在戰略層面有了統一部署，這為減少物流園區閑置奠定了宏觀(guān)政策基礎，但如何真正實(shí)現物流園區的有效運營(yíng)，還需要從地方政府的具體措施和企業(yè)的微觀(guān)運營(yíng)來(lái)深層次思考。
首先，要引入經(jīng)濟利潤的概念。經(jīng)濟利潤是經(jīng)濟收入減去經(jīng)濟成本，其中經(jīng)濟成本不僅僅包括會(huì )計成本，還包括機會(huì )成本，也就是把資源從其他生產(chǎn)機會(huì )中吸引過(guò)來(lái)必須支付的報酬；經(jīng)濟收入不僅僅包括會(huì )計上實(shí)際獲得的收入，還包括資產(chǎn)增值收入，這里面既包括了土地增值的收入，還應當包括由于物流園區的集約化和規?；鶐?lái)的利潤增值收入，以及各種與物流相關(guān)的增值服務(wù)所帶來(lái)的利潤增長(cháng)收入；而經(jīng)濟利潤就是在經(jīng)濟收入高企的情況下使得債務(wù)資本和股權資本的投資者獲得高企的“超額利潤”。
其次，要了解物流園區的發(fā)展需要兩個(gè)基本要素：投資和運營(yíng)管理。先從投資上分析，目前所有投資者都看到了三個(gè)投資增值中土地增值的“超額利潤”，有的投資者可以利用三分之一的土地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)，有的投資者干脆囤地待漲，這也是地方政府、投資企業(yè)乃至流動(dòng)資本都樂(lè )于擴大物流園區規劃面積的重要因素，而所謂的物流園區規劃也不過(guò)是一份圈地之后便束之高閣的文件而已；但另外的兩個(gè)投資增值項則需要更加有效地結合區域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈資源以及經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際運營(yíng)績(jì)效才能實(shí)現的，由于目前物流園區的平均獲利回收期長(cháng)達十年到二十年，且還隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟走勢存在各種風(fēng)險，后兩個(gè)投資項的“超額利潤”并沒(méi)有被廣泛認可，因此也就難免產(chǎn)生“圈地容易落地難”的問(wèn)題了。
解鈴還須系鈴人，既然明確了問(wèn)題的本源，也就容易解決問(wèn)題，那就是在規劃的源頭上就引入經(jīng)濟利潤的評價(jià)，特別是引入對物流園區自身運營(yíng)優(yōu)勢帶來(lái)的集約化和規模利潤以及運營(yíng)者可能實(shí)現的增值服務(wù)利潤的評估體系。
物流園區的出現是因為其先天的自然壟斷優(yōu)勢，即可以通過(guò)規模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟，涌現勞動(dòng)力池、知識溢出和供應鏈，形成物流產(chǎn)業(yè)集群，進(jìn)一步匯聚物流資源，構建網(wǎng)絡(luò )優(yōu)勢，降低物流成本，并推進(jìn)第三方、第四方物流、物流金融及供應鏈金融等增值服務(wù)企業(yè)的匯聚，甚至可以推動(dòng)區域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但物流園區的形成也要依賴(lài)固有的區位與交通優(yōu)勢、區域內產(chǎn)業(yè)鏈的自然支撐和先期政策及投資的持續支持。因此，在園區規劃中務(wù)必要下大力氣、集思廣益、因地制宜、創(chuàng )新發(fā)展，既要充分把握并優(yōu)化好區域既有資源，又要與區域內外的資源相互協(xié)調、優(yōu)勢互補、突出重點(diǎn)，特別是要把握各種經(jīng)濟發(fā)展的契機，吸引經(jīng)濟稟賦要素，創(chuàng )新性地達成產(chǎn)業(yè)升級和物流集群，從而吸引更多資金投入到園區建設和運營(yíng)中。
物流園區規劃還應尋求推進(jìn)增值服務(wù)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，從規劃之初就要明確物流園區的運營(yíng)模式，明確哪些政策、措施或資源可能是發(fā)展增值服務(wù)的潛在需求或條件，讓投資者看到后續經(jīng)營(yíng)的“超額利潤”期望，也讓經(jīng)營(yíng)者看到未來(lái)發(fā)展的目標。
對于物流園區的長(cháng)遠發(fā)展而言，規劃至關(guān)重要，而物流園區規劃的評估審核則更為重要，“磨刀不誤砍柴工”，雖然物流園區的建設有時(shí)需要爭分奪秒，但前期的科學(xué)性論證依舊不可或缺，把三類(lèi)經(jīng)濟利潤的“超額利潤”點(diǎn)引入園區規劃中將會(huì )大大減少物流園區的閑置。