上半年物流地產(chǎn)熱點(diǎn)回顧
時(shí)間：2024-01-07
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回顧上半年物流地產(chǎn)市場(chǎng)，由于中國倉儲物流需求強勁但供應相對匱乏，投資者緊盯市面上的收并購機會(huì )，特別是在粵港澳大灣區、長(cháng)江三角洲及京津地區的物流基礎設施。
2021年上半年物流地產(chǎn)熱點(diǎn)回顧
物流地產(chǎn)商增資擴股
搶占關(guān)鍵區位資產(chǎn)
由于物流需求強勁但供應相對匱乏，中國物流業(yè)的投資意向持續保持高位，特別是在粵港澳大灣區、長(cháng)江三角洲及京津地區。投資者緊盯市面上的收并購機會(huì )，紛紛為收購和擴大自建規模作資金準備。
6月，中國物流資產(chǎn)配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%將用于投資及收購土地，尤其是位于粵港澳大灣區、長(cháng)江三角洲經(jīng)濟區、渤海經(jīng)濟區及珠江三角洲經(jīng)濟區的土地。
可以明顯看到，在公募reits推行后，一批手上持有優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)始尋求轉型，由重資產(chǎn)向輕重資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業(yè)模式閉環(huán)
京東物流市值破2500億港元順豐同城分拆
5月27日，京東物流正式在港上市，報收41.7港元/股，較40.36港元/股的發(fā)行價(jià)上漲3.32%。市值在上市當天突破2500億的關(guān)口，達到2540億港元。
另外順豐房托reit于5月17日在港交所鳴鑼上市，開(kāi)盤(pán)報4.49港元/股，收報4.16港元/股，下跌16.47%。
物流地產(chǎn)近年來(lái)得益于電商和快遞行業(yè)的高速發(fā)展，逐步成為了海內外資本追逐的熱點(diǎn)。且從海外經(jīng)驗看，相較于購物中心和商業(yè)辦公樓等資產(chǎn)，物流地產(chǎn)項目租戶(hù)組合以及租金收入更加穩定，現金流狀況更穩健，具備較強抗風(fēng)險能力，特別是一些位于核心交通樞紐的項目。
順豐房托reit的三處資產(chǎn)為處于粵港澳大灣區、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資產(chǎn)。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發(fā)行價(jià)之上。
除了發(fā)行reits，順豐在香港市場(chǎng)還另有打算。5月28日晚間，順豐控股（002352.sz）發(fā)布公告稱(chēng)，擬分拆控股子公司杭州順豐同城實(shí)業(yè)股份有限公司赴香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市。
如若通過(guò)，這也意味著(zhù)順豐同城將成為順豐體系內第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正擬收購的嘉里物流。
公募reits發(fā)行
底層資產(chǎn)具備稀缺性
首批公募reits推進(jìn)迅速，5月有9單基礎設施公募reits獲證監會(huì )注冊，在月尾確認了最終定價(jià)，并于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售，于6月21日全部完成上市動(dòng)作。
按照底層資產(chǎn)劃分，9單reits中有兩單屬于倉儲物流類(lèi)，分別為中金普洛斯reit和紅土鹽田港reit，最終認購價(jià)格分別為3.89元和2.3元。
在凈現金流分派率上，中金普洛斯reit的預計分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港reit則為2021年4.47%、2022年4.75%。
底層資產(chǎn)方面，普洛斯reit含有7個(gè)底層資產(chǎn)，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個(gè)城市的物流園。
截至2020年末，7個(gè)物流園出租率均在95%以上，5個(gè)達到100%。建筑面積合共70.50萬(wàn)平方米，可租賃面積70.76萬(wàn)平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價(jià)40.04元/平方米/月，估值53.46億元。
鹽田港reit的底層資產(chǎn)為位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區的現代物流中心，內含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建筑面積共計約32.04萬(wàn)平方米，可租賃面積26.61萬(wàn)平方米。
截至2020年末，現代物流中心出租率100%，有效租金單價(jià)38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價(jià)5321元/平方米。
上市首日，普洛斯reit收報3.972元，漲2.11%；鹽田港reit收報2.367元，漲2.91%。
倉儲指數回升
醫藥類(lèi)商品庫存大幅上升
6月份，隨著(zhù)高溫多雨等季節性因素影響，物流業(yè)景氣指數略有回落，物流業(yè)務(wù)活動(dòng)增勢有所趨緩。
數據來(lái)源：中國物流信息中心、觀(guān)點(diǎn)指數整理
倉儲各分項指數中，新訂單指數、業(yè)務(wù)活動(dòng)預期指數較上月有所回落，延伸業(yè)務(wù)量指數與上月持平，其余指數均有不同程度的回升。
數據來(lái)源：中國物流信息中心、觀(guān)點(diǎn)指數整理
由21類(lèi)商品組成的期末庫存指數為51.6%，較上月上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出庫存水平再次上升。分品種來(lái)看，生活資料類(lèi)商品中的醫藥類(lèi)商品庫存較上月有較大幅度回升。
從后期走勢來(lái)看，6月份，新訂單指數為51.4%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；業(yè)務(wù)活動(dòng)預期指數為57.2%，較上月下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。兩項指數均小幅回落，但仍位于榮枯線(xiàn)上，顯示市場(chǎng)預期保持謹慎樂(lè )觀(guān)。
數據來(lái)源：中國物流信息中心、觀(guān)點(diǎn)指數整理
從全國倉庫需求看，根據物聯(lián)云倉數據，6月一線(xiàn)城市需求面積78.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲68.5%；二線(xiàn)城市需求面積25.18萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲17.4%；其他城市需求面積6.32萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.6%。
數據來(lái)源：物聯(lián)云倉、觀(guān)點(diǎn)指數整理
總體而言，各線(xiàn)城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個(gè)區間。倉儲報價(jià)上，維持平穩上升的姿態(tài)，顯示倉庫業(yè)主對后市充滿(mǎn)信心。
“最后一公里”與物流自動(dòng)化
疫情防控的大環(huán)境下，無(wú)人機、無(wú)人配送車(chē)等工具在物流領(lǐng)域的應用最大限度地減少了勞動(dòng)力短缺的風(fēng)險，并有助于保持社會(huì )距離。借助ai進(jìn)行路線(xiàn)優(yōu)化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，能有效解決“最后一公里”配送難題。
而在港口、機場(chǎng)等場(chǎng)景，馭勢科技的物流無(wú)人車(chē)已在香港機場(chǎng)完成落地，并在2020年2月份獲得b輪融資。專(zhuān)注港口無(wú)人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韜資本數千萬(wàn)人民幣的種子輪投資。
從倉儲角度看，物流倉儲機器人已經(jīng)細分為很多種類(lèi)，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。
這些自動(dòng)化設備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤(pán)點(diǎn)、運輸等運作進(jìn)行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建筑成本的同時(shí)，有效提高了分揀與配送的效率與準確性。由此，數年前電商旺季即“爆倉”的現象大大減少。
另外，自動(dòng)化倉儲設備的普及必然意味著(zhù)對高標倉的需求，客戶(hù)所想、將技術(shù)落地并盡快擴大生產(chǎn)規模會(huì )是另一關(guān)鍵。這對于物流地產(chǎn)企業(yè)和自建自持倉儲資產(chǎn)的電商企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一個(gè)明顯的風(fēng)向。
隨著(zhù)自動(dòng)化技術(shù)在物流領(lǐng)域應用的擴大，上述創(chuàng )業(yè)公司在未來(lái)競爭中獲得先機。接下來(lái)如何在提升算法的同時(shí)，學(xué)會(huì )想客戶(hù)所想、將技術(shù)落地并盡快擴大生產(chǎn)規模會(huì )是另一關(guān)鍵。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)即將發(fā)布
受惠于經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內消費者的消費能力越來(lái)越強，而消費升級也一直在進(jìn)行，涌現出更多的消費新需求。
市場(chǎng)的日新月異對倉儲物流提出了更高的要求。調查顯示，電商銷(xiāo)售所需的物流面積是傳統線(xiàn)下零售的三倍以上。另外，在中國經(jīng)濟轉型和消費升級產(chǎn)業(yè)背景下，租戶(hù)也更為多元化。對于倉儲物流行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是一個(gè)挑戰，也是一個(gè)機遇。
在發(fā)展的風(fēng)口之上，中國物流資產(chǎn)成為國內外投資者共同關(guān)注的重點(diǎn)，市場(chǎng)競爭將更為激烈。在強強比拼之中，有哪些企業(yè)作為行業(yè)標桿引領(lǐng)發(fā)展風(fēng)尚，堪稱(chēng)行業(yè)楷模？
2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將盛大開(kāi)啟，屆時(shí)觀(guān)點(diǎn)指數也將在論壇上發(fā)布《2021中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》，囊括行業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)金融、產(chǎn)城、物流、養老、文旅等業(yè)態(tài)的深度研究。
相伴而生，結合研究觀(guān)點(diǎn)指數將評選出產(chǎn)城發(fā)展表現突出的企業(yè)，構成2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)。屆時(shí)近千名最具智慧的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及商業(yè)精英將齊聚，共同見(jiàn)證行業(yè)榮耀與風(fēng)采。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)
評價(jià)體系
# 營(yíng)運能力
倉儲面積倉庫個(gè)數經(jīng)營(yíng)收入
倉儲資產(chǎn)規模出租率城市布局
# 企業(yè)影響力
營(yíng)銷(xiāo)方式及策略
運營(yíng)效率與企業(yè)治理
產(chǎn)品創(chuàng )新性及技術(shù)水平
品牌特色與影響力
#社會(huì )影響力
企業(yè)經(jīng)濟表現慈善公益
合作伙伴關(guān)系員工保障
激勵與關(guān)懷
2021年上半年物流地產(chǎn)熱點(diǎn)回顧
物流地產(chǎn)商增資擴股
搶占關(guān)鍵區位資產(chǎn)
由于物流需求強勁但供應相對匱乏，中國物流業(yè)的投資意向持續保持高位，特別是在粵港澳大灣區、長(cháng)江三角洲及京津地區。投資者緊盯市面上的收并購機會(huì )，紛紛為收購和擴大自建規模作資金準備。
6月，中國物流資產(chǎn)配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%將用于投資及收購土地，尤其是位于粵港澳大灣區、長(cháng)江三角洲經(jīng)濟區、渤海經(jīng)濟區及珠江三角洲經(jīng)濟區的土地。
可以明顯看到，在公募reits推行后，一批手上持有優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)始尋求轉型，由重資產(chǎn)向輕重資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業(yè)模式閉環(huán)
京東物流市值破2500億港元順豐同城分拆
5月27日，京東物流正式在港上市，報收41.7港元/股，較40.36港元/股的發(fā)行價(jià)上漲3.32%。市值在上市當天突破2500億的關(guān)口，達到2540億港元。
另外順豐房托reit于5月17日在港交所鳴鑼上市，開(kāi)盤(pán)報4.49港元/股，收報4.16港元/股，下跌16.47%。
物流地產(chǎn)近年來(lái)得益于電商和快遞行業(yè)的高速發(fā)展，逐步成為了海內外資本追逐的熱點(diǎn)。且從海外經(jīng)驗看，相較于購物中心和商業(yè)辦公樓等資產(chǎn)，物流地產(chǎn)項目租戶(hù)組合以及租金收入更加穩定，現金流狀況更穩健，具備較強抗風(fēng)險能力，特別是一些位于核心交通樞紐的項目。
順豐房托reit的三處資產(chǎn)為處于粵港澳大灣區、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資產(chǎn)。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發(fā)行價(jià)之上。
除了發(fā)行reits，順豐在香港市場(chǎng)還另有打算。5月28日晚間，順豐控股（002352.sz）發(fā)布公告稱(chēng)，擬分拆控股子公司杭州順豐同城實(shí)業(yè)股份有限公司赴香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市。
如若通過(guò)，這也意味著(zhù)順豐同城將成為順豐體系內第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正擬收購的嘉里物流。
公募reits發(fā)行
底層資產(chǎn)具備稀缺性
首批公募reits推進(jìn)迅速，5月有9單基礎設施公募reits獲證監會(huì )注冊，在月尾確認了最終定價(jià)，并于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售，于6月21日全部完成上市動(dòng)作。
按照底層資產(chǎn)劃分，9單reits中有兩單屬于倉儲物流類(lèi)，分別為中金普洛斯reit和紅土鹽田港reit，最終認購價(jià)格分別為3.89元和2.3元。
在凈現金流分派率上，中金普洛斯reit的預計分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港reit則為2021年4.47%、2022年4.75%。
底層資產(chǎn)方面，普洛斯reit含有7個(gè)底層資產(chǎn)，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個(gè)城市的物流園。
截至2020年末，7個(gè)物流園出租率均在95%以上，5個(gè)達到100%。建筑面積合共70.50萬(wàn)平方米，可租賃面積70.76萬(wàn)平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價(jià)40.04元/平方米/月，估值53.46億元。
鹽田港reit的底層資產(chǎn)為位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區的現代物流中心，內含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建筑面積共計約32.04萬(wàn)平方米，可租賃面積26.61萬(wàn)平方米。
截至2020年末，現代物流中心出租率100%，有效租金單價(jià)38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價(jià)5321元/平方米。
上市首日，普洛斯reit收報3.972元，漲2.11%；鹽田港reit收報2.367元，漲2.91%。
倉儲指數回升
醫藥類(lèi)商品庫存大幅上升
6月份，隨著(zhù)高溫多雨等季節性因素影響，物流業(yè)景氣指數略有回落，物流業(yè)務(wù)活動(dòng)增勢有所趨緩。
數據來(lái)源：中國物流信息中心、觀(guān)點(diǎn)指數整理
倉儲各分項指數中，新訂單指數、業(yè)務(wù)活動(dòng)預期指數較上月有所回落，延伸業(yè)務(wù)量指數與上月持平，其余指數均有不同程度的回升。
數據來(lái)源：中國物流信息中心、觀(guān)點(diǎn)指數整理
由21類(lèi)商品組成的期末庫存指數為51.6%，較上月上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出庫存水平再次上升。分品種來(lái)看，生活資料類(lèi)商品中的醫藥類(lèi)商品庫存較上月有較大幅度回升。
從后期走勢來(lái)看，6月份，新訂單指數為51.4%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；業(yè)務(wù)活動(dòng)預期指數為57.2%，較上月下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。兩項指數均小幅回落，但仍位于榮枯線(xiàn)上，顯示市場(chǎng)預期保持謹慎樂(lè )觀(guān)。
數據來(lái)源：中國物流信息中心、觀(guān)點(diǎn)指數整理
從全國倉庫需求看，根據物聯(lián)云倉數據，6月一線(xiàn)城市需求面積78.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲68.5%；二線(xiàn)城市需求面積25.18萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲17.4%；其他城市需求面積6.32萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.6%。
數據來(lái)源：物聯(lián)云倉、觀(guān)點(diǎn)指數整理
總體而言，各線(xiàn)城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個(gè)區間。倉儲報價(jià)上，維持平穩上升的姿態(tài)，顯示倉庫業(yè)主對后市充滿(mǎn)信心。
“最后一公里”與物流自動(dòng)化
疫情防控的大環(huán)境下，無(wú)人機、無(wú)人配送車(chē)等工具在物流領(lǐng)域的應用最大限度地減少了勞動(dòng)力短缺的風(fēng)險，并有助于保持社會(huì )距離。借助ai進(jìn)行路線(xiàn)優(yōu)化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，能有效解決“最后一公里”配送難題。
而在港口、機場(chǎng)等場(chǎng)景，馭勢科技的物流無(wú)人車(chē)已在香港機場(chǎng)完成落地，并在2020年2月份獲得b輪融資。專(zhuān)注港口無(wú)人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韜資本數千萬(wàn)人民幣的種子輪投資。
從倉儲角度看，物流倉儲機器人已經(jīng)細分為很多種類(lèi)，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。
這些自動(dòng)化設備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤(pán)點(diǎn)、運輸等運作進(jìn)行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建筑成本的同時(shí)，有效提高了分揀與配送的效率與準確性。由此，數年前電商旺季即“爆倉”的現象大大減少。
另外，自動(dòng)化倉儲設備的普及必然意味著(zhù)對高標倉的需求，客戶(hù)所想、將技術(shù)落地并盡快擴大生產(chǎn)規模會(huì )是另一關(guān)鍵。這對于物流地產(chǎn)企業(yè)和自建自持倉儲資產(chǎn)的電商企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一個(gè)明顯的風(fēng)向。
隨著(zhù)自動(dòng)化技術(shù)在物流領(lǐng)域應用的擴大，上述創(chuàng )業(yè)公司在未來(lái)競爭中獲得先機。接下來(lái)如何在提升算法的同時(shí)，學(xué)會(huì )想客戶(hù)所想、將技術(shù)落地并盡快擴大生產(chǎn)規模會(huì )是另一關(guān)鍵。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)即將發(fā)布
受惠于經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內消費者的消費能力越來(lái)越強，而消費升級也一直在進(jìn)行，涌現出更多的消費新需求。
市場(chǎng)的日新月異對倉儲物流提出了更高的要求。調查顯示，電商銷(xiāo)售所需的物流面積是傳統線(xiàn)下零售的三倍以上。另外，在中國經(jīng)濟轉型和消費升級產(chǎn)業(yè)背景下，租戶(hù)也更為多元化。對于倉儲物流行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是一個(gè)挑戰，也是一個(gè)機遇。
在發(fā)展的風(fēng)口之上，中國物流資產(chǎn)成為國內外投資者共同關(guān)注的重點(diǎn)，市場(chǎng)競爭將更為激烈。在強強比拼之中，有哪些企業(yè)作為行業(yè)標桿引領(lǐng)發(fā)展風(fēng)尚，堪稱(chēng)行業(yè)楷模？
2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將盛大開(kāi)啟，屆時(shí)觀(guān)點(diǎn)指數也將在論壇上發(fā)布《2021中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》，囊括行業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)金融、產(chǎn)城、物流、養老、文旅等業(yè)態(tài)的深度研究。
相伴而生，結合研究觀(guān)點(diǎn)指數將評選出產(chǎn)城發(fā)展表現突出的企業(yè)，構成2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)。屆時(shí)近千名最具智慧的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及商業(yè)精英將齊聚，共同見(jiàn)證行業(yè)榮耀與風(fēng)采。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)
評價(jià)體系
# 營(yíng)運能力
倉儲面積倉庫個(gè)數經(jīng)營(yíng)收入
倉儲資產(chǎn)規模出租率城市布局
# 企業(yè)影響力
營(yíng)銷(xiāo)方式及策略
運營(yíng)效率與企業(yè)治理
產(chǎn)品創(chuàng )新性及技術(shù)水平
品牌特色與影響力
#社會(huì )影響力
企業(yè)經(jīng)濟表現慈善公益
合作伙伴關(guān)系員工保障
激勵與關(guān)懷