國慶長(cháng)假前夕，萬(wàn)科內部會(huì )議上“活下去”的口號，讓房地產(chǎn)行業(yè)在這個(gè)秋天又平添了幾分寒意。
早在6年前，時(shí)任萬(wàn)科總裁的郁亮，就曾預測中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代?！暗@只是一種預測……而今天，我們可以說(shuō)轉折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了?！?br> 雖說(shuō)不是黃金時(shí)代，但是白銀時(shí)代也差不到哪去。從這個(gè)層面上來(lái)看，面臨回款壓力的萬(wàn)科——2018年上半年萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售額3046億元，全年的目標是6300億元，“活下去”更多的是要求轉型過(guò)程做到“收斂”和“聚焦”。
而物流明顯屬于后者的范圍。
2017年8月的萬(wàn)科中期業(yè)績(jì)會(huì )上，郁亮首次公布的萬(wàn)科五大業(yè)務(wù)類(lèi)型中，“商業(yè)和物流”被列為優(yōu)勢業(yè)務(wù)。
9個(gè)月，新增物流地產(chǎn)項目49個(gè)
郁亮對物流業(yè)務(wù)的看好，從今年前9個(gè)月在這一領(lǐng)域的持續發(fā)力中可見(jiàn)一斑。
今年萬(wàn)科圍繞物流地產(chǎn)的一系列動(dòng)作中，最引人關(guān)注的當屬7月的一起并購案——萬(wàn)科將太古實(shí)業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門(mén)、廊坊、寧波在內的7座冷庫）收入囊中。
并購太古冷鏈完成后，萬(wàn)科物流旗下的冷鏈物流項目將覆蓋國內一線(xiàn)城市及內陸核心港口城市，具備全國性、一站式的倉儲、干線(xiàn)、配送等專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力。
萬(wàn)科物流在冷鏈領(lǐng)域的胃口不止于此。2017年布局冷鏈物流，計劃用三年的時(shí)間，通過(guò)旗下冷鏈平臺——萬(wàn)緯冷鏈，形成覆蓋30多個(gè)節點(diǎn)城市的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò )。
7月收購的7座冷庫只是萬(wàn)科今年在物流地產(chǎn)領(lǐng)域布局的冰山一角。據掌鏈傳媒初步梳理，前9個(gè)月，萬(wàn)科新增物流地產(chǎn)項目49個(gè)，合計需支付權益價(jià)款80.06億元。
萬(wàn)科：打造全球最大物流地產(chǎn)平臺
萬(wàn)科物流成立于2015年，但是在物流領(lǐng)域取得突破性進(jìn)展，應該始于2017年萬(wàn)科參與的普洛斯私有化。
這也是萬(wàn)科要“成為國內甚至全球第一物流地產(chǎn)運營(yíng)商”的底氣所在。
在物流業(yè)務(wù)剝離成立獨立品牌之前，萬(wàn)科就已涉足物流地產(chǎn)——2014年5月與廊坊簽訂的萬(wàn)莊生態(tài)城項目。
在參股普洛斯之前，萬(wàn)科物流已有“萬(wàn)緯物流”這一品牌。經(jīng)過(guò)三年多的跑馬圈地，目前萬(wàn)科物流已經(jīng)進(jìn)入全國36個(gè)全國主要城市，擁有110個(gè)運營(yíng)及在建項目，在建及運營(yíng)面積730萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶(hù)700余家。
隨著(zhù)普洛斯私有化的完成，萬(wàn)科的物流版圖迅猛擴容。
普洛斯官網(wǎng)顯示，在39個(gè)戰略性的區域市場(chǎng)投資、開(kāi)發(fā)并管理著(zhù)280個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng )園，物業(yè)總面積達3500萬(wàn)平方米。
在全球范圍內，截至2018年3月31日，普洛斯管理面積6400萬(wàn)平方米。加上普洛斯的市場(chǎng)規模，與萬(wàn)科有關(guān)的物流地產(chǎn)面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米。
而普洛斯在海外市場(chǎng)的擴張，讓萬(wàn)科在“最大物流地產(chǎn)運營(yíng)商”前面加上“全球”這個(gè)定語(yǔ)。
除了中國，普洛斯在日本、印度、巴西的市場(chǎng)份額也名列榜首。美國是第二位。在相對較弱的歐洲市場(chǎng)，普洛斯也加快了布局的速度：去年收購歐洲著(zhù)名的物流倉儲配送設施開(kāi)發(fā)和運營(yíng)商蓋世理；今年8月，普洛斯設立兩支總額度40億美元的兩個(gè)新基金——歐洲收益基金和歐洲開(kāi)發(fā)基金。
萬(wàn)科進(jìn)軍物流的商業(yè)邏輯
“在萬(wàn)科未來(lái)10年版圖業(yè)務(wù)中，除了傳統住宅開(kāi)發(fā)之外，萬(wàn)科未來(lái)有機會(huì )做得很大，成為行業(yè)數一數二的優(yōu)勢業(yè)務(wù)的領(lǐng)域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個(gè)就是物流地產(chǎn)?！?br> 2017年郁亮首次以萬(wàn)科董事會(huì )主席的身份亮相時(shí)，這樣評價(jià)物流在萬(wàn)科業(yè)務(wù)版圖中的地位。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理是萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)，而將物流地產(chǎn)看得如此之重，又是為何？
① 誘人的產(chǎn)業(yè)前景。經(jīng)濟觀(guān)察報去年一篇有關(guān)萬(wàn)科的報道中有兩個(gè)細節：
三四年前，郁亮等一行人去美國參觀(guān)考察時(shí)，問(wèn)及華平投資負責人“中國還有什么事業(yè)未來(lái)會(huì )蓬勃發(fā)展，而美國已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)了”，后者給出的答案是物流；
2014年萬(wàn)科邀請普洛斯現任首席執行官梅志明到萬(wàn)科總部講課。梅志明說(shuō)，中國物流才開(kāi)始發(fā)展，未來(lái)還有2億平方米以上的倉庫需求，這是一片藍海。
梅志明所說(shuō)的“2億平方米以上”的需求，主要來(lái)自于以下幾個(gè)方面：
一是，跨境電商和跨境物流。這主要是基于商品進(jìn)出口貿易和國內企業(yè)加快“走出去”，對保稅物流倉儲需求的驅動(dòng)。
近幾年，跨境電商逐步成為我國進(jìn)出口貿易的中堅力量。2017年中國僅出口跨境電商交易規模高達6.3萬(wàn)億元。
而且這兩年國家從政策層面大力支持跨境電商的發(fā)展。今年7月13日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定新設北京等22個(gè)跨境電商綜試區，會(huì )議還要求深化外貿領(lǐng)域的“放管服”改革，并把跨境電商作為突破口。這些將推動(dòng)保稅倉儲及其周邊非保稅倉儲的需求。
從美國的經(jīng)驗來(lái)看，物流地產(chǎn)興起于高端制造業(yè)發(fā)展時(shí)期，零售連鎖時(shí)期得到快速發(fā)展，并在電商繁榮時(shí)期保持高速增長(cháng)。而國內的物流地產(chǎn)行業(yè)就處于這樣的機遇期。
二是，電商的迅猛發(fā)展和新零售崛起。電商是拉動(dòng)高端物流倉儲和需求快速增長(cháng)的主要動(dòng)力。無(wú)論是電商還是新零售，小批量、多批次的訂單，對物流服務(wù)商的快速響應能力提出更高的要求，而高端物流倉儲設施則是提升高頻訂單快速履行能力的核心環(huán)節。
三是，高端制造業(yè)提升物流外包比例。近年來(lái)，社會(huì )化物流使用比例逐年提高，但是與歐美國家相比仍有較大差距。但是這一趨勢不會(huì )改變，這將催生出高端物流倉儲設施的需求。而高端物流倉儲設施，是大數據、云計算、智能設施等技術(shù)重要的應用場(chǎng)景，能提升高端制造業(yè)的物流效率，顯著(zhù)降低物流成本。
與快速增長(cháng)的需求相比，國內高端物流倉儲設施供應明顯不足。戴德梁行發(fā)布的報告認為，至2020年，中國電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億—2.1億平方米，而其實(shí)際供應只能達到5600萬(wàn)—6600萬(wàn)平方米，供應缺口超過(guò)1億平方米，短期內市場(chǎng)將維持供不應求的狀態(tài)。
從投資回報率來(lái)看，對萬(wàn)科來(lái)說(shuō)也比較劃算。高標物流倉儲設施的收益率也明顯高于其他商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)，中國一線(xiàn)城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫(xiě)字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
② 借“外力”降低融資成本。僅今年前9個(gè)月，萬(wàn)科就新增49個(gè)物流地產(chǎn)項目，需要支付的權益價(jià)款超80億元。而如果物流地產(chǎn)又是一個(gè)投資周期回報較長(cháng)的產(chǎn)業(yè)，這對資金的沉淀率提出較高的要求。
對此，萬(wàn)科早在將獨立物流品牌之時(shí)就有考量。2015年萬(wàn)科撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)公司時(shí)，就引入黑石集團作為股東，進(jìn)行“地產(chǎn)+基金”式的發(fā)展。
2017年10月11日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)科下屬企業(yè)公司萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)園與乾元晟投資、江蘇信托、博裕物流、飛虹壹號擬共同投資設立一只專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)投資基金——珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)，該基金認繳出資總額60億元。
對于設立基金，萬(wàn)科稱(chēng)，這有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運作。
③ 物流是構筑美好生活的通路。早在2012年，時(shí)任萬(wàn)科總裁的郁亮提出了“城市配套服務(wù)商”的戰略，就是要成為美好生活的場(chǎng)景師。
而萬(wàn)科集中發(fā)力的物流業(yè)務(wù)被稱(chēng)之為“通往美好生活場(chǎng)景的橋梁和通路”。換句話(huà)說(shuō)就是，物流平臺與其他業(yè)務(wù)板塊協(xié)同和聯(lián)動(dòng)。
這種協(xié)同在萬(wàn)科的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)板塊——商業(yè)和物流，體現得尤為明顯。
萬(wàn)科收購的商業(yè)地產(chǎn)商印力。印力的商業(yè)平臺上聚焦了大量的客戶(hù)資源，這都是物流地產(chǎn)潛在客戶(hù)；而普洛斯的客戶(hù)集中在第三方物流、制造業(yè)、零售及電商等領(lǐng)域，這與萬(wàn)科的優(yōu)勢業(yè)務(wù)商業(yè)也有很大的合作空間。
不僅商業(yè)與物流的協(xié)同，萬(wàn)科擁有的高端社區和物業(yè)資源也可以與物流嫁接。出于安全考慮，一些居民社區，高端社區尤甚，給物流末端服務(wù)帶來(lái)了重重障礙。萬(wàn)科擁有高端物業(yè)和社區資源，能成為最后一公里高效物流服務(wù)重要的應用場(chǎng)景。