（1）土地規模
物流園區是大概念，而一般意義上的物流配送中心是小概念，這一點(diǎn)在國內外都是明確的。因此，要求物流園區有一定的規模。因為規模大小將決定物流園區所能夠承載的設施、功能與服務(wù)。
（2）物流設施
物流園區必須具備比較完備的設施，這些設施包括基礎設施（用于倉儲運輸服務(wù)的設施）、公共設施（用于工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢、銀行、保險等服務(wù)的設施）以及相關(guān)設施（用于辦公、住宿、飲食等服務(wù)的設施）。
（3）進(jìn)入企業(yè)及標準（或規則）
物流園區必須制訂明確的進(jìn)入企業(yè)標準，并以市場(chǎng)競爭的規則決定企業(yè)進(jìn)出或去留。那種沒(méi)有標準或在標準問(wèn)題上先松后緊的做法是不科學(xué)的。
（4）物流功能和服務(wù)
物流服務(wù)包括基本服務(wù)和附加服務(wù)（或增值服務(wù)），既包括對進(jìn)入企業(yè)的服務(wù)也包括對終端客戶(hù)的服務(wù)。物流園區在規劃與設計中不能只停留在功能上，必須定義所提供的的服務(wù)，依據“鏈”條（需求鏈、供應鏈、價(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈等等）設計物流園區的服務(wù)（建議在物流園區規劃與設計中引進(jìn)業(yè)務(wù)模式）。
（5）運營(yíng)主體
物流需要集約化，土地開(kāi)發(fā)需要集約化，城市需要經(jīng)營(yíng)，等等，如果物流園區沒(méi)有一個(gè)明確的運營(yíng)主體，那么，土地以及各種投資的回報就只能是紙上談兵。避免表面上一個(gè)運營(yíng)主體而實(shí)際上是各自為政或者只有管理主體而沒(méi)有運營(yíng)主體的局面。單一的通過(guò)招商而轉讓或租賃土地的方式是難以形成真正意義上的運營(yíng)主體的，經(jīng)營(yíng)土地和經(jīng)營(yíng)物流園區是兩個(gè)不同的概念。
（6）投資主體
這個(gè)問(wèn)題對于中國的物流園區尤為重要，絕大多數的物流園區都是從生地開(kāi)始的，其主要情形是：物流園區都是政府主管部門(mén)或直屬企業(yè)以土地形式投資控股并在此基礎上衍生出一個(gè)兩個(gè)牌子一班人馬的機構，這就必然造成政企不分的局面。國外的很多物流園區都是從熟地開(kāi)始的，即便是政府投資，也不存在政府干預經(jīng)營(yíng)的情況。關(guān)于投資主體問(wèn)題，既要明確投資主體本身，也要明確投資主體和運營(yíng)主體的關(guān)系。