１．經(jīng)濟環(huán)境
經(jīng)濟環(huán)境要素是發(fā)展物流園區的首要條件。根據國外的經(jīng)驗，當一個(gè)地區內第二產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)結構中占主導地位時(shí)，是大力發(fā)展物流業(yè)的最好時(shí)機；當第二產(chǎn)業(yè)比重向第三產(chǎn)業(yè)轉移，第三產(chǎn)業(yè)占主導地位時(shí)，物流業(yè)在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。
２．市場(chǎng)環(huán)境
日本、美國、德國等發(fā)達國家的物流發(fā)展經(jīng)驗說(shuō)明物流運作本身要求有一定的市場(chǎng)經(jīng)濟規模為依托。美國的經(jīng)驗說(shuō)明物流業(yè)要在市場(chǎng)中錘煉崛起，需要有強大的市場(chǎng)競爭規模與企業(yè)經(jīng)營(yíng)規模做后盾；而日本與德國的經(jīng)驗則說(shuō)明在經(jīng)濟發(fā)展不平衡、企業(yè)競爭力不強時(shí)，政府以物流園區為手段,是平衡經(jīng)濟、引導企業(yè)規模發(fā)展的最佳切入點(diǎn)。
３．基礎設施條件
物流園區強大的輻射能力和運輸組織能力要靠發(fā)達的綜合運輸網(wǎng)絡(luò )來(lái)支持，它要求區域內不僅要具備公路、鐵路、航空、港口等多種運輸方式，還要具有一定的規模和等級，并且具備相互無(wú)縫連接的可能性。擁有物流園區的地區還必須是一個(gè)通信非常發(fā)達的地區，可以滿(mǎn)足非常龐大的信息交換需求，有一定規模的通信管網(wǎng)為物流園區提供相當數量的程控交換系統、衛星定位系統、公眾互聯(lián)網(wǎng)以及寬帶系統，并具有隨時(shí)接入的可能。
４．政策環(huán)境
軟環(huán)境有時(shí)要比硬環(huán)境更重要。物流園區能否具有長(cháng)久的生命力和對企業(yè)具有吸引力，取決于政府對它的認知程度和支持力度，物流園區在規劃建設的初期，一定要得到國家和地方政府的支持，并有相應的支持導向政策。
５．人才環(huán)境
物流園區對人才素質(zhì)的要求非常高。人員的配置不能僅僅停留在搬運、裝卸、運輸等基礎層面上，更需要高級物流管理人才，以適應物流園區的長(cháng)遠發(fā)展。因此，物流園區所在地區內必須擁有一定數量的高規格物流培訓和物流咨詢(xún)機構，以提供制造和網(wǎng)聚人才的環(huán)境保障。