一是從供給方面來(lái)看，土地資源全部為政府所壟斷，因此幾乎所有的園區背后都有政府支持的影子，園區建設實(shí)際上體現的是各級政府甚至是某些領(lǐng)導對于物流的理解或決策，對于物流市場(chǎng)需求并不清晰。大多數園區的建設實(shí)際上是以供給導向的，即以土地、交通設施、區位優(yōu)勢等作為園區建設的主要依據，先建設后招商。于是物流園區被視同地產(chǎn)項目，是以直接的稅收為依據的。
二是從需求上來(lái)看，投資園區的需求并非來(lái)自物流市場(chǎng)，實(shí)際上被資本增值的需求所取代，現在已經(jīng)很難分清一般地產(chǎn)項目與物流園區的區別和界限。由于我國地少人多的國情，所有能夠獲取土地的機會(huì )，無(wú)論物流園、開(kāi)發(fā)區、創(chuàng )業(yè)園、科技園等，都會(huì )形成各種土地亂象。過(guò)往的經(jīng)驗表明土地升值的效益遠遠超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟的十倍、百倍，于是獲取土地成了主要目標，至于整合資源和合理布局的價(jià)值被當作了幌子和招牌。
三是分稅制造成的地方利益競爭，影響著(zhù)統一市場(chǎng)的形成。國家、省、市、縣、鄉都在建物流園區，難以協(xié)調彼此的利益，難以形成網(wǎng)絡(luò )體系，因為大型網(wǎng)絡(luò )的集中納稅制度無(wú)法突破。資源的閑置也就是必然的了。
看來(lái)問(wèn)題的根源，實(shí)際上是政府控制的土地供給與市場(chǎng)化的投資需求之間不適應，加之分稅制對統一市場(chǎng)的分割，造成了今天的矛盾，為我們未來(lái)的改革提示了方向。這里涉及到土地和分稅制等底層的體制基礎，看來(lái)短期內難有根本的解決方案。但仍可以采取一些改良的措施，即在現有的基本制度上，減少政府的直接干預，增加市場(chǎng)機制的作用。為此建議：
第一，實(shí)行園區土地的租賃使用方式。此舉既可以降低物流園區的資產(chǎn)屬性，抑制依賴(lài)土地升值的投資需求，又可以降低園區投資成本，有利于降低社會(huì )物流費用，還會(huì )減少政府依賴(lài)土地財政的沖動(dòng)。政府對于產(chǎn)業(yè)布局的調控可以通過(guò)地租來(lái)實(shí)現，并做到微調。土地政策若不動(dòng)產(chǎn)權，則必然要考慮地租。
第二，規范土地出讓的流程，特別是針對園區立項中的長(cháng)官意志和不透明、不公平，要建章立制，加強監督和審計，完善問(wèn)責制。
第三，政府重點(diǎn)支持與民生有關(guān)的物流園區，可低價(jià)甚至無(wú)償提供土地，但同時(shí)要嚴格監管，加速改造食品、醫藥、?；返任锪骶W(wǎng)絡(luò )布局和全流程監管。此類(lèi)園區在德國、日本等國家也是政府支持的重點(diǎn)，用支持換監管，效果顯著(zhù)。
以上幾條有利于形成比較穩定的政策環(huán)境。實(shí)踐證明政策環(huán)境比較穩定，企業(yè)和資本就會(huì )關(guān)注市場(chǎng)；政策環(huán)境多變，企業(yè)和資本就會(huì )關(guān)注政府，市場(chǎng)機制失效，市場(chǎng)化改革就成了一句空話(huà)。