長(cháng)江三角洲城市群，包含上海市、江蘇省、浙江省、安徽省4個(gè)省份，區域經(jīng)濟總量占全國將近四分之一，是“一帶一路”與長(cháng)江經(jīng)濟帶的重要交匯地帶，是中國城鎮化基礎最好的地區之一，也是中國物流地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的地區之一。
12月1日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展規劃綱要》（下稱(chēng)《綱要》）?！毒V要》是指導長(cháng)三角地區當前和今后一個(gè)時(shí)期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是制定相關(guān)規劃和政策的依據，規劃期至2025年，展望到2035年?！毒V要》提到要“加強城市間協(xié)同創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)體系建設”，將著(zhù)重長(cháng)三角區域的產(chǎn)業(yè)均衡化發(fā)展，“發(fā)揮上海龍頭帶動(dòng)作用，蘇浙皖各揚所長(cháng)”，從區域層面引導產(chǎn)業(yè)要素重新布局，意味著(zhù)城市邊界被打破，并將催生產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式。
新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式必將對長(cháng)江三角洲區域的物流地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。為了更好地了解長(cháng)江三角洲地區物流地產(chǎn)市場(chǎng)情況，頭等倉將選取長(cháng)三角地區幾個(gè)主要城市為代表，整合這些市場(chǎng)當前物流地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數據，結合市場(chǎng)環(huán)境，為您提供最新的長(cháng)三角物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及大數據分享。
土地市場(chǎng)供給緊缺，項目開(kāi)發(fā)風(fēng)險有所增高
2019年，長(cháng)江三角洲地區土地出讓持續收緊政策，主要城市的經(jīng)營(yíng)性倉儲一手用地供應量均為近幾年以來(lái)最少。由于城市發(fā)展規劃發(fā)展要求以及倉儲用地的低稅收產(chǎn)出等原因，2015年以來(lái)長(cháng)三角地區主要城市經(jīng)營(yíng)性倉儲用地的政府招拍掛供應量呈逐年遞減的趨勢。尤以上海和杭州這兩個(gè)城市為例，2015年至2019年這五年，政府一手土地的供應總量?jì)H有652畝和900畝。
倉儲用地供應緊缺的同時(shí)，工業(yè)用地作倉儲物業(yè)開(kāi)發(fā)用途也將面臨著(zhù)更高的風(fēng)險與挑戰。在長(cháng)三角區域的部分重點(diǎn)城市，一些將工業(yè)用地用作倉儲物業(yè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在后續項目審批、招商定位、稅收要求等方面已然受到了諸多限制。
由于一手招拍掛用地的供給局限，長(cháng)三角區域部分重點(diǎn)城市中二手大宗交易在新增供應中比例仍在增加，交易價(jià)格也不斷提升。市場(chǎng)的整體租金價(jià)格水平，會(huì )受二手項目入市比重的影響，增幅提高。同時(shí)，二手項目在改建、新建及運營(yíng)過(guò)程也依然會(huì )面臨土地使用性質(zhì)及稅收要求等各方面的限制。
供需市場(chǎng)需求波動(dòng)，供給呈觀(guān)望態(tài)勢需求波動(dòng)
2019年伊始，隨著(zhù)中美貿易摩擦加劇，中國經(jīng)濟增速趨緩，華東區整體倉儲需求增長(cháng)緩慢，倉儲項目去化周期也將相應延長(cháng)。但是，上海及臨近上海的幾個(gè)子市場(chǎng)，由于大上海地區強大的消費能級，其市場(chǎng)需求量以及租金水平仍然保持穩定，空置率未見(jiàn)明顯上??；
自2019年開(kāi)始，二、三線(xiàn)城市電商自建倉儲項目入市比例有了顯著(zhù)提升，部分市場(chǎng)需求被自用消解的同時(shí)，這些項目也將會(huì )選擇投入經(jīng)營(yíng)以去化空余面積。且電商自用為主的倉儲特性使得自建倉儲相比專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商擁有更多的讓價(jià)空間及租賃策略選擇，造成一定程度市場(chǎng)競爭的加??；
頭等倉調研結果顯示，上海部分區域，隨著(zhù)工業(yè)用地使用限制和倉儲注冊落稅要求日益嚴格，被限物流園區面臨著(zhù)租戶(hù)退租、定位調整、去化難度增加的困境。而上海范圍其他部分區域未受政策限的物流園區其租金水平由于需求的增加隨之上漲；同時(shí)，部分成本敏感型以及大面積需求客戶(hù)陸續遷移至了環(huán)滬地區。頭等倉預測，在長(cháng)三角一體化的政策大環(huán)境下，上海及其周邊城市在后續幾年受到政策延伸性的影響會(huì )日益明顯。
供給影響
投資方、開(kāi)發(fā)商對宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢及需求市場(chǎng)波動(dòng)緊密關(guān)注，對于投資標的的所在區域政策導向、用地性質(zhì)、潛在需求來(lái)源將更加關(guān)注。投資人和開(kāi)發(fā)商趨向于選擇更為理性和長(cháng)期的投資策略；
隨著(zhù)上海倉儲政策嚴限，長(cháng)三角一體化進(jìn)程不斷加快，產(chǎn)業(yè)鏈向周邊衛星城市繼續集聚發(fā)展，環(huán)滬區域位置優(yōu)越的衛星城市仍然是投資方、開(kāi)發(fā)商的熱點(diǎn)選擇。
以下圖表為頭等倉調研長(cháng)三角主要城市截至2019年12月甲a庫、甲b庫的城市總體量與空置率：甲a、甲b，是沿用頭等倉對于高標倉庫、普通倉庫的稱(chēng)謂，有關(guān)甲a及甲b的定義詳見(jiàn)文末。
甲a庫方面，上海和蘇州由于2019年新增供應較少，空置面積穩定去化（不包括受政策限制的項目），空置率較上一年仍有所下降。而受新項目入市、需求波動(dòng)等因素影響，南京、南通、嘉興、寧波甲a庫空置率上升幅度較大，均超過(guò)10%。南京市場(chǎng)，由于江寧區一近12萬(wàn)平方米的甲a庫項目于本季度剛剛入市，空置率上升了5.5個(gè)百分比至19.12%。
租金市場(chǎng)租金持續承壓，增速減緩
根據房地產(chǎn)租金走勢周期規律：漲幅加快、漲幅放緩、跌幅加快、跌幅放緩這四個(gè)環(huán)節，目前長(cháng)三角主要城市的物流地產(chǎn)租金走勢均處于漲幅放緩的階段，但其整體租金相較全國平均租金仍處于較高水平；相比2017-2018年的增幅加快階段，2019年整體租金水平保持平穩，上漲幅度趨緩。
2019年受到政策收緊、需求增速放緩、競爭格局加劇等因素的影響，長(cháng)三角部分城市空置率有顯著(zhù)升高，同時(shí)租金增幅趨緩，長(cháng)三角物流地產(chǎn)進(jìn)入供需結構調整階段。面臨調整階段市場(chǎng)新的挑戰，頭等倉認為，提高市場(chǎng)信息化程度，打破物業(yè)持有方與客戶(hù)之間的信息壁壘，讓客戶(hù)充分整合資源并充分選擇；讓物業(yè)持有方充分了解市場(chǎng)情況并做出調整，應當是應對挑戰的重要舉措之一。對地域分布離散的倉儲項目進(jìn)行信息化整合，滿(mǎn)足物流公司、電商、傳統零售連鎖、高端制造等企業(yè)的倉儲運營(yíng)需求，使資源有效匹配，提升區域市場(chǎng)整體物流效率，促進(jìn)長(cháng)江三角洲區域物流地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟發(fā)展。頭等倉將持之以恒地在提高物流地產(chǎn)市場(chǎng)信息化的道路上繼續致力?。▓D表略）
本文來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )，并不代表本站觀(guān)點(diǎn)，如有侵權可聯(lián)系刪除。