物流地產(chǎn)在我國的發(fā)展方興未艾，但市場(chǎng)份額已經(jīng)較為集中。行業(yè)中輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩大策略在萬(wàn)科旗下的普洛斯和萬(wàn)緯身上得到了體現。成立私募基金，隨后將項目建設完成后賣(mài)給基金公司，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運營(yíng)。
普洛斯通過(guò)這樣的reits(房地產(chǎn)信托投資基金)模式將資金回籠的時(shí)間由十年縮短到了一年之內，提高了項目周轉率，解決了長(cháng)期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問(wèn)題，實(shí)現了高周轉、高回報和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。在這個(gè)流動(dòng)性無(wú)比重要的金融時(shí)代，這種高速輕便運營(yíng)的模式收效非常明顯。
行業(yè)：缺口巨大增幅放緩
物流地產(chǎn)概念是上世紀80年代在美國率先提出并實(shí)踐的，是根據物流企業(yè)客戶(hù)需要，在合適的地點(diǎn)，投資和建設企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現代物流設施。物流地產(chǎn)一般包括各種物流中心、物流園區、配送中心以及物流產(chǎn)業(yè)園等倉儲設施。
市場(chǎng)供需缺口仍然巨大
從整體而言，市場(chǎng)和企業(yè)迅速發(fā)展，但仍然未能彌補我國物流地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達國家的巨大差距。截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，而日本人均倉儲面積為4.0平方米，相差達10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現代物流倉儲的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉庫等老舊設施。據觀(guān)點(diǎn)指數統計，我國現有的物流倉儲設施約有70%建于90年代之前。這既說(shuō)明了我國現階段物流倉儲的巨大缺口，同時(shí)也意味著(zhù)我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展前景。
投資增幅開(kāi)始放緩
根據國家統計局數據，2016年我國倉儲業(yè)固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個(gè)百分點(diǎn)。從面臨的挑戰來(lái)看，主要由于前些年物流地產(chǎn)在規?；l(fā)展過(guò)程中普遍存在同質(zhì)化情況，再加上相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金少、稅收貢獻較低、土地利用率不高，導致大城市工業(yè)用地相應指標逐年下降。
同時(shí)，近年土地成本提升較快，由于物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，為開(kāi)發(fā)建設完之后的招商、運營(yíng)等專(zhuān)業(yè)化運作帶來(lái)挑戰。較之以往野蠻生長(cháng)的盛況，物流地產(chǎn)似乎已經(jīng)到達了一個(gè)瓶頸期，跑馬圈地的發(fā)展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發(fā)展正在成為新的增長(cháng)點(diǎn)。于此，多個(gè)新的物流地產(chǎn)運營(yíng)模式應運而生，金融物流、保稅物流、際享倉、物流產(chǎn)業(yè)園區你方唱罷我登臺，新老企業(yè)也在這片復雜的紅海中百舸爭流。
從物流地產(chǎn)的空間分布上來(lái)看，長(cháng)三角地區的物流地產(chǎn)規模遠超全國其他地區，其次是京津地區、兩湖地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業(yè)在長(cháng)三角地區就布局了近百個(gè)物流園區。長(cháng)三角地區物流地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業(yè)在長(cháng)三角地區就布局了近百個(gè)物流園區。長(cháng)三角地區物流的發(fā)達也解釋了我們對于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。
而從其城市的空間分布上來(lái)看，物流園區一般分布在城市的邊緣或是衛星城中，緊鄰國道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過(guò)一小時(shí)車(chē)程，這些地區地價(jià)較低且交通非常發(fā)達。以長(cháng)三角地區為例，昆山常熟等城市是物流地產(chǎn)企業(yè)的必爭之地。
政策：重視程度高 出臺文件頻繁
今年6月，財政部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展2018年流通領(lǐng)域現代供應鏈體系建設的通知》，要求強化物流基礎設施建設，夯實(shí)供應鏈發(fā)展基礎。發(fā)展單元化流通，提高供應鏈標準化水平。加強信息化建設，發(fā)展智慧供應鏈。聚焦重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域，提高供應鏈協(xié)同化水平。推廣綠色技術(shù)模式，提高供應鏈綠色化水平。
可以看出，近年來(lái)物流地產(chǎn)政策的主要方向是，提升物流現代化水平，提升物流運營(yíng)效率，助推專(zhuān)業(yè)化水準物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時(shí)間內有如此大的突破性發(fā)展。
競爭：“一超多強”的市場(chǎng)格局
經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現出了“一超多強”的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場(chǎng)占有率獨占鰲頭，以1750萬(wàn)平方米的運營(yíng)倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬(wàn)平方米的運營(yíng)倉儲面積區間中競爭，彼此都沒(méi)有拉開(kāi)較大的差距。
在第二梯隊及后來(lái)競爭者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業(yè)為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)多有涉足。但主要可以分為四類(lèi)。一是外資企業(yè)進(jìn)入中國進(jìn)行發(fā)展，如豐樹(shù)與安博;二是傳統房企跨界發(fā)展，如萬(wàn)科萬(wàn)緯物流與遠洋集團等;三是電商企業(yè)為滿(mǎn)足自身發(fā)展建立產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展物流地產(chǎn);四是獨立經(jīng)營(yíng)物流地產(chǎn)的其他企業(yè)，如易商紅木和環(huán)普等。
企業(yè)：輕重資產(chǎn)的較量
(一)普洛斯-快速周轉、覆蓋全面化
輕資產(chǎn)快速周轉
全面化服務(wù)
(二)萬(wàn)科萬(wàn)緯-密集網(wǎng)絡(luò )服務(wù)精細化
發(fā)展歷程
重資產(chǎn)+密集網(wǎng)絡(luò )
完整產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)
(三)豐樹(shù)
創(chuàng )新多樣化
(一)金融物流園
二)保稅物流園
結語(yǔ)：物流地產(chǎn)企業(yè)在中國的競爭與發(fā)展還遠沒(méi)有定局，在這個(gè)江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬(wàn)緯以及各大門(mén)派都在各自較量，萬(wàn)科在收下普洛斯后能否就此一統江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì )向著(zhù)科技化與高端化繼續前進(jìn)，在我們未來(lái)的日常生活中，物流地產(chǎn)項目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。