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國內倉儲物流發(fā)展迅速預計2022-2023年供需偏緊
1.現代倉儲物流為供應鏈體系下的特殊工業(yè)地產(chǎn)
現代倉儲物流(物流地產(chǎn))是由美國普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的，開(kāi)始于上世紀80年代，至今為止已有30多年的歷史。2001年中國加入wto后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國。
提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于 2003 年進(jìn)入中國開(kāi)始“圈地運動(dòng)”，同時(shí)將倉儲物流設施的國際標準帶入國內。目前倉儲物流在歐洲、美國、日韓、澳洲等發(fā)達國家發(fā)展較為迅速。
概括來(lái)說(shuō)，現代倉儲物流是不僅僅局限于傳統意義上的“倉庫”，是在經(jīng)濟全球化與供應鏈一體化背景下的倉儲，是在現代物流系統中以滿(mǎn)足供應鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無(wú)形的場(chǎng)所、運用現代技術(shù)對物品的進(jìn)出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計劃、執行和控制的物流活動(dòng)。
現代倉儲物流依托基礎設施，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。從基礎設施來(lái)講而言，倉儲物流資產(chǎn)的形成包含選址、建設、出租等環(huán)節，最終實(shí)現物流與不動(dòng)產(chǎn)的結合。
因此倉儲物流屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，具體設施包含物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，并且大量集中于交通樞紐節點(diǎn)，通過(guò)集約化、規?；?、現代化的手段降低物流的綜合成本，提高運營(yíng)水平。
2.我國倉儲物流行業(yè)需求：宏觀(guān)層面保持平穩，下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續帶動(dòng)
(1)宏觀(guān)層面保證倉儲物流總體需求平穩發(fā)展
我國宏觀(guān)經(jīng)濟保證倉儲物流需求平穩發(fā)展，且仍存在對高效物流的需求。2020年我國gdp超100萬(wàn)億元(現價(jià))，同比增速約3%，年度增速從 2017 年起逐步下降。cmf報告預測2021 年中國 gdp 將達8.1%，預計物流產(chǎn)業(yè)的需求總量仍較為平穩。
根據物流成本占gdp比重可見(jiàn)，中國物流綜合效率有所提升，但是相比于美國、日本以及全球水平，中國物流綜合效率仍偏低，存在對高效物流的需求。
從物流需求的三大環(huán)節原料、制造、流通來(lái)看，當前增速下滑嚴重，但預計未來(lái)龐大的消費市場(chǎng)仍將催生新的物流需求。原料和制造環(huán)節主要取決于工業(yè)生產(chǎn)，流通環(huán)節主要取決于消費環(huán)節。
近年來(lái)工業(yè)增加值增速與社會(huì )消費品零售總額增速均呈持續放緩趨勢，尤其工業(yè)增加值增速于 2020 年回落至0%上下，社會(huì )消費品零售額則于 2020 年處于負增長(cháng)，可以判斷與之關(guān)聯(lián)的物流需求總量較為平穩。仲量聯(lián)行預計至 2030 年，社會(huì )消費品零售總額將達到 112 萬(wàn)億元。中國未來(lái)龐大的消費市場(chǎng)仍將催生新的物流需求。
根據中國物流業(yè)景氣指數以及中國倉儲指數于 2021 年 3 月分別為54.9%和52.7%，分別較上月提升5.1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，判斷物流行業(yè)后期發(fā)展形勢向好。lpi指數和中國倉儲指數均由中國物流與采購聯(lián)合會(huì )發(fā)布。
中國物流業(yè)景氣指數基本反映了我國物流業(yè)發(fā)展運行的總體情況，主要由業(yè)務(wù)總量、新訂單、從業(yè)人員、庫存周轉次數等12個(gè)分項指數和一個(gè)合成指數構成。
當 lpi 高于50%時(shí)，反映物流業(yè)經(jīng)濟擴張;低于50%，則反映物流業(yè)經(jīng)濟收縮。中國倉儲指數則是由期末庫存、新訂單、平均庫存周期次數和從業(yè)人員 4 個(gè)權重指數合成，反映倉儲行業(yè)經(jīng)營(yíng)和國內市場(chǎng)主要商品供求狀況與變化趨勢的指標體系。
(2)下游行業(yè)驅動(dòng)物流倉儲需求
下游行業(yè)發(fā)展迅速，倉儲物流設施需求空間較大。倉儲物流的主要客戶(hù)包括電商企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)等。根據世邦魏理仕統計倉儲物流租賃面積占比顯示，電商企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)，分別占租賃面積 39%、36%、17%和 7%。
據此我們總結出中國現代物流設施需求持續景氣的核心驅動(dòng)因素：1.電商及其帶動(dòng)的快遞行業(yè);2. 消費升級及零售連鎖化;3.第三方物流;4.“互聯(lián)網(wǎng)+”構成長(cháng)期利好。
電商及其帶動(dòng)的快遞行業(yè)：電商經(jīng)濟規?？焖僭鲩L(cháng)帶動(dòng)倉儲物流行業(yè)發(fā)展。根據國家統計局數據顯示，中國電子商務(wù)交易額于 2019 年達到 13 萬(wàn)億元，同比增速約13%。
根據中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò )信息中心的數據顯示，中國網(wǎng)絡(luò )購物交易額于2019年達到9.9萬(wàn)億元，過(guò)去10年復合增長(cháng)率約43.7%，過(guò)去5年復合增長(cháng)率約28.8%。電商經(jīng)濟的壯大催生了快遞物流的全面崛起，而疫情催化下線(xiàn)上化消費趨勢得到進(jìn)一步確認，作為其中關(guān)鍵節點(diǎn)的倉儲物流亦迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期。
零售：2020年消費品零售額呈現負增長(cháng)，限額以上企業(yè)零售占比低于50%，國內零售連鎖化仍有上行空間。倉儲物流已成為影響連鎖零售企業(yè)成本和效率的核心競爭力之一，零售連鎖化將對高端倉儲帶來(lái)增量需求。
從國家統計局統計的社會(huì )消費品零售額來(lái)看，2020年交易額約為 34 萬(wàn)億元，相比于2019年有所下滑，預計未來(lái)等待疫情逐步控制以及經(jīng)濟回溫后，對于倉儲物流的需求會(huì )進(jìn)一步加大。
對比來(lái)看，中國零售連鎖化程度顯著(zhù)低于美國，即便是限額以上企業(yè)零售占比也低于50%，零售連鎖化未來(lái)仍有很大空間。另一方面，中小零售企業(yè)的物流模式較為傳統，主要依托老舊倉儲，未來(lái)伴隨零售連鎖化程度提高，高端倉儲的使用需求有望得到進(jìn)一步提升。
第三方物流：外包市場(chǎng)增長(cháng)進(jìn)一步驅動(dòng)現代化物流倉儲發(fā)展。根據國家標準物流術(shù)語(yǔ)，第三方物流是指獨立于供需雙方，為客戶(hù)提供專(zhuān)項或全面的物流系統設計或系統運營(yíng)的物流服務(wù)模式。第三方物流的本質(zhì)是企業(yè)將原來(lái)的自有物流進(jìn)行外包，即物流產(chǎn)業(yè)化程度提高。
較傳統的工商企業(yè)而言，專(zhuān)業(yè)化的物流企業(yè)對現代物流設施的需求存在明顯提升。2019年全國第三方物流收入達到約 1.4 萬(wàn)億元，雖增速有所減緩，但過(guò)去 5年復合增速仍達7%左右。倉儲作為物流行業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)的重要節點(diǎn)，仍將受益物流行業(yè)整體的良好發(fā)展。
“互聯(lián)網(wǎng)+”構成長(cháng)期利好：互聯(lián)網(wǎng)的普及對傳統行業(yè)發(fā)起沖擊?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步推動(dòng)零售行業(yè)發(fā)現更多可能性和銷(xiāo)售渠道，零售行業(yè)也隨著(zhù)電商的發(fā)展轉型而進(jìn)一步擴張。
中國網(wǎng)民發(fā)展到2020年接近10億人，互聯(lián)網(wǎng)普及率達70%，“互聯(lián)網(wǎng)+”已成為國家戰略，正快速改造傳統行業(yè)業(yè)務(wù)模式?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”背景下的現代制造業(yè)講究“柔性制造”而非傳統的批量生產(chǎn)模式，進(jìn)而加大對現代物流設施的需求。此外，零售業(yè) o2o也將對現代物流設施帶來(lái)增量需求。
3.我國倉儲物流行業(yè)供給：通用倉儲總量大，高標倉供應不足
我國通用倉儲總量大，但高標倉較為緊缺，對比海外發(fā)達國家仍有較大發(fā)展空間。根據戴德梁行出具的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告》，截至2019年全國營(yíng)業(yè)性通用倉庫總量達 10.9億平方米，人均倉儲面積約為0.76平方米，為美國的1/7，相差巨大。
中高標準物流設施方面，2020年我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約7500萬(wàn)平米，人均面積約0.05平米，而美國中高標準物流設施總存量約為 3.7 億平米，折合人均面積達1.13平米。
相比之下，美國通用倉儲和高標倉總量遠遠超過(guò)中國通用倉儲和高標倉總量，且高標倉占比較高，可見(jiàn)中國倉儲物流尤其高標準設施尚有較大發(fā)展空間。
倉儲物流固定投資額有所下滑，供給呈收緊趨勢。倉儲業(yè)固定投資額從2012年3120億增長(cháng)到2019年6864億(2017年數據依據增速推算)，復合增長(cháng)率達到10.4%。然而我們注意到，2015年后倉儲業(yè)投資額增速放緩，2017年后呈現持續的負增長(cháng)。
同時(shí)，倉儲物流需求端增速也自 2015 年后逐漸呈現放緩甚至負增長(cháng)的現象，總體來(lái)看，倉儲物流行業(yè)供應與需求較為匹配。
土地獲取門(mén)檻提高，存量收購預計成為主要獲取途徑。用于建設高標庫的土地性質(zhì)為工礦倉儲用地，包括工業(yè)用地、采礦用地以及倉儲用地。工礦倉儲供地面積可從側面反映倉儲用地近年來(lái)的增減情況。
根據國土資源部提供的工礦倉儲用地供應面積數據，從2014 年后，我國工礦倉儲用地的供應量逐年減少，供應面積在每年13萬(wàn)公頃左右，其中一線(xiàn)城市相較于其他城市供應量更少，這從側面反映了政府倉儲物流的土地供應趨于緊張，預計未來(lái)主流拿地方式是從二手土地市場(chǎng)交易獲得。
另一方面，因物流地產(chǎn)造價(jià)低、占地大、對地方產(chǎn)生的稅收和就業(yè)的帶動(dòng)也低于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，因此政府更傾向將土地用作其他用途，更加劇倉儲物流土地供應的緊缺。
4.我國倉儲物流供需格局：近三年新增供給大于需求，預計2022-2023 年供不應求
近三年新增供給大于需求，預計2022-2023年供不應求。根據世邦魏理仕 2021 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報告，2020年全國19座城市整體供應量約560萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)32%;2019、2020 年倉儲物流新增供應持續超過(guò)凈吸納量，后者可反應市場(chǎng)新增需求(凈吸納量=新租面積+擴增面積-退租面積)。
展望2021 年，世邦魏理仕預計市場(chǎng)將超預期復蘇，預測有約 700 萬(wàn)平方米的新增供應入市。
總體來(lái)看，近三年倉儲物流新增供給大于需求，導致空置率的上升;預測2022、2023年行業(yè)供需格局有望反轉，空置率預計將重新下行。
一線(xiàn)城市供需情況持續緊張。世邦魏理仕 2020 第三季度物流市場(chǎng)報告以及房地產(chǎn)市場(chǎng)報告顯示，一線(xiàn)城市物流倉儲市場(chǎng)空置率在 2015-2018 年總體處于較低水平，其中北京、上海、深圳在5%以下。
另一方面，一線(xiàn)城市租金水平呈現持續走高態(tài)勢，且疫情沖擊下不降反升，反映較強抗風(fēng)險能力，亦反映供需情況較為緊張的事實(shí)。
5.競爭格局：物流地產(chǎn)行業(yè)外資領(lǐng)跑，市場(chǎng)呈現“一超多強”的格局
國內倉儲物流市場(chǎng)一家獨大，百家爭鳴。目前國內倉儲物流市場(chǎng)仍處于普洛斯一家獨大的狀態(tài)，根據智研咨詢(xún)數據顯示，2019年物流地產(chǎn)市占率前四位分別