物流地產(chǎn)是物流業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結合的重要衍生產(chǎn)業(yè)。在政策扶持力度持續增大、電商快速發(fā)展的當下，物流地產(chǎn)越來(lái)越成為眾房企拓展業(yè)務(wù)和多元發(fā)展的重要陣地。
3月1日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強大國內市場(chǎng)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”）?！兑庖?jiàn)》將物流業(yè)定義為“支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、戰略性、先導性產(chǎn)業(yè)”。
為促進(jìn)物流高質(zhì)量發(fā)展，《意見(jiàn)》提出，要深刻認識物流高質(zhì)量發(fā)展的重要意義、構建高質(zhì)量物流基礎設施網(wǎng)絡(luò )體系、提升高質(zhì)量物流服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力、增強物流高質(zhì)量發(fā)展的內生動(dòng)力、完善促進(jìn)物流高質(zhì)量發(fā)展的營(yíng)商環(huán)境、建立物流高質(zhì)量發(fā)展的配套支撐體系。而《意見(jiàn)》的出臺有利于進(jìn)一步規范市場(chǎng)秩序，助力物流業(yè)及其衍生產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
part.1
品牌房企紛紛入局物流地產(chǎn)
早在2017年萬(wàn)科集團中期業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮就將物流地產(chǎn)列作萬(wàn)科未來(lái)10年中最具發(fā)展前景的業(yè)務(wù)板塊之一。2018年，萬(wàn)科加快了對物流地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。
2018年1月，普洛斯完成退市。參與普洛斯的收購是萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行全球化布局所邁出重要的一步。同年7月，萬(wàn)科將太古實(shí)業(yè)旗下的冷鏈平臺（包括位于上海、廣州、南京、成都、廈門(mén)、廊坊、寧波的7座冷庫）收入囊中。并購完成后，萬(wàn)科物流旗下的冷鏈物流項目將覆蓋國內一線(xiàn)城市及內陸核心港口城市。
2019年2月1日，萬(wàn)科發(fā)布了2019年首月的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報。除了488.8億元的不俗業(yè)績(jì)，萬(wàn)科新獲得了位于昆明、杭州和重慶的3個(gè)物流地產(chǎn)項目。項目總建筑面積22.5萬(wàn)平方米，萬(wàn)科持有項目100%的權益。
除萬(wàn)科外，海航、招商局、綠地、碧桂園、華夏幸福、遠洋等傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涉足物流地產(chǎn)?？硕鸫饲把芯勘砻?，目前，國內房企進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的方式主要有房企主導運營(yíng)、收購參股物流企業(yè)、與傳統物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種。而萬(wàn)科就屬于第一種。
物流地產(chǎn)被各大開(kāi)發(fā)商追逐一定程度上源于我國高端物流倉儲設施供應明顯不足。戴德梁行在以“物流：縱向整合的時(shí)代來(lái)臨”為題的報告中指出，至2020年，中國電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億平方米至2.1億平方米，而其實(shí)際供應只能達到5600萬(wàn)至6600萬(wàn)平方米，供應缺口超過(guò)1億平方米，短期內市場(chǎng)將維持供不應求的狀態(tài)。
part.2
物流地產(chǎn)到底盈利幾何？
曾有業(yè)內人士表示，物流地產(chǎn)投資回報率相對較高。根據世邦魏理仕2017年7月發(fā)布的統計報告，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市物流設施投資凈回報率6％-8%，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4％-5%，住宅地產(chǎn)的2％-3%。
但隨著(zhù)近兩年土地供給不斷收緊，行業(yè)競爭日漸加劇，物流地產(chǎn)能否繼續維持穩定的投資回報率仍未可知。
傳統物流地產(chǎn)商收入來(lái)源主要包含租金、管理服務(wù)費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來(lái)源卻無(wú)法實(shí)現資金的快速回收。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院去年5月發(fā)布的一篇文章中指出，嘉民以開(kāi)發(fā)為其主要收入來(lái)源；普洛斯以租金收入為主，但近年在其“物流+金融”的發(fā)展模式下，基金管理收入占比呈現逐年提升態(tài)勢，由2015年的1.08億美元提升至2017年的1.81億美元，兩年內漲幅達到約67.59%。
“物流+金融”模式是指物流服務(wù)商通過(guò)投資管理、資本管理及收益分配等服務(wù)獲取基金管理費收益和投資收益等。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院表示，在傳統物業(yè)自持模式下，開(kāi)發(fā)部門(mén)只能通過(guò)租金的逐步提升來(lái)回收資金，投資回收期通常比較長(cháng)；“物流+金融”的運營(yíng)模式可以提高資金的運轉效率，實(shí)現輕資產(chǎn)運營(yíng)。而普洛斯方面表示，金融與物流的雙軌運作一方面可以產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)增量，另一方面可以更好地支持物流系統的業(yè)務(wù)發(fā)展。
part.3
增速放緩、庫存走高的挑戰
國家統計局數據顯示，從2013年到2017年，我們倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額（不含農戶(hù)）分別為4235.73億元、5158.28億元、6620.15億元、6983.50億元及6855.78億元，由此可知，倉儲投資額的增幅從2015年開(kāi)始明顯放緩。
戴德梁行高級董事、大中華區產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，未來(lái)影響國內物流地產(chǎn)發(fā)展的因素主要有如下幾個(gè)方面：首先是土地供給的問(wèn)題，因為物流地產(chǎn)往往是相對畝均稅收產(chǎn)出較低的行業(yè)，所以目前在國內一二線(xiàn)城市都遇到了獲地方面的阻力，因此如何有效獲得土地資源變成了所有物流地產(chǎn)商目前面對巨大市場(chǎng)需求時(shí)最難以逾越的鴻溝。如果這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有一個(gè)良性的出路，物流地產(chǎn)的總體增速將因為供給不足而繼續放緩。
其次是需求的變化。蘇智淵表示，在過(guò)去五年，物流地產(chǎn)的主要需求方從原來(lái)的制造業(yè)、第三方物流企業(yè)向電商及電商系的快遞公司做了十分明顯的傾斜，以至于電商系成了目前高端物流倉庫的主要使用者，其比例已經(jīng)超過(guò)了50%。但電商疾風(fēng)勁雨般的增長(cháng)終究會(huì )放緩，一旦需求放緩，則會(huì )對物流地產(chǎn)商去化庫存造成比較大的市場(chǎng)壓力。
最后是自建庫對市場(chǎng)的影響。根據戴德梁行的統計，大約在2013至2014年間，高標庫租金與工業(yè)廠(chǎng)房租金形成了剪刀差，高標庫租金第一次超越了廠(chǎng)房租金且之后一路上揚，繼而導致了倉庫成本的與日俱增。倉庫使用人越來(lái)越多地考慮起是否應該用自建庫來(lái)取代租賃庫，從而規避不斷上漲的租金風(fēng)險。這種現象在菜鳥(niǎo)、京東等電商中間已經(jīng)越來(lái)越明顯，現在也開(kāi)始蔓延到了快遞公司和第三方物流公司。所以如果自建庫成為風(fēng)潮，也會(huì )對未來(lái)物流地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生影響。
目前有很多公司正設法在物流地產(chǎn)領(lǐng)域尋找新的屬性，比如是否可以通過(guò)推動(dòng)物流設施的智能化從而完成對物流使用者的信息采集，從物流大數據上產(chǎn)生價(jià)值？又比如是否可以將倉配相聯(lián)結，在供應鏈環(huán)節尋找衍生價(jià)值？再比如是否可以通過(guò)物流的專(zhuān)業(yè)化細分，從冷鏈物流、醫藥物流、?；肺锪鞯阮I(lǐng)域拓展物流地產(chǎn)的業(yè)態(tài)空間？
“因為物流其實(shí)是一種生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，跟各種產(chǎn)業(yè)都會(huì )有交集，所以未來(lái)究竟會(huì )從哪個(gè)角度去融合、發(fā)展物流地產(chǎn)，應該是每個(gè)業(yè)內人士都在思考的?！碧K智淵說(shuō)。
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