過(guò)去十年間，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)因供應不足疊加需求旺盛，而長(cháng)期保持供不應求態(tài)勢。即便近三年全國經(jīng)濟承壓、市場(chǎng)波動(dòng)加大，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍連年逆勢增長(cháng)。2022年，北京市迎來(lái)了十年來(lái)首次大批土拍放量，在未來(lái)三年，物流地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)大規模供應放量，將成為十年來(lái)最重要的轉折點(diǎn)，充分釋放被長(cháng)期抑制的需求潛力。
基于此，仲量聯(lián)行將深入解析此次擴容對北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)格局的影響。
大規模放量將打破發(fā)展瓶頸，帶來(lái)大興國際機場(chǎng)和平谷兩個(gè)全新子市場(chǎng)
自2016年以來(lái)，北京物流用地一直較為緊缺，倉儲項目供應受到極大限制，供不應求是市場(chǎng)主旋律。全市近十年入市新增供應僅150余萬(wàn)平方米，80%以上為2014年前拍得地塊所開(kāi)發(fā)，土地緊缺與較長(cháng)的建設周期大幅放緩了體量擴張的進(jìn)程，進(jìn)一步壓縮了北京市場(chǎng)的承載潛力。
2022年，北京市迎來(lái)了十年來(lái)首次大批土拍放量，至今成交的非保倉儲用地大于過(guò)去十年成交體量的總和。供應缺口造成的市場(chǎng)規模躍遷瓶頸現狀有望打破，在兩到三年新項目開(kāi)發(fā)建設周期的等待后，新增供應將會(huì )迅速承接市場(chǎng)中被壓抑的需求。
預計2023-2025年將有123萬(wàn)平方米的新增供應入市，約為北京目前物流地產(chǎn)市場(chǎng)總體量的50%。大規模供應浪潮分布全市，并發(fā)展出兩個(gè)新興物流子市場(chǎng)——大興國際機場(chǎng)(bdia)和平谷，將在今年進(jìn)入發(fā)展孕育期。2022年新拍出的六宗w1類(lèi)物流用地，全部集中在這兩個(gè)子市場(chǎng)，其中109,209平方米位于大興區禮賢鎮，其余的173,417平方米位于京平公轉鐵綜合物流樞紐產(chǎn)業(yè)園。根據政策規劃，未來(lái)還將有更多物流用地在大興和平谷持續放量，逐步緩解北京供需矛盾，以更多優(yōu)質(zhì)物流倉儲空間填補產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。
大興國際機場(chǎng)子市場(chǎng)依托其豐富的航空運輸資源與京內需求儲備，將對標順義空港(balp)子市場(chǎng)，成為全市高端子市場(chǎng)之一。作為政府規劃中的國際性物流樞紐，順豐、京東等主流開(kāi)發(fā)商早在2021年就開(kāi)始布局bdia，目前順豐華北智慧物流總部基地和京東5g智能物流園即將完工入市。原balp子市場(chǎng)部分物流租戶(hù)為滿(mǎn)足新航線(xiàn)業(yè)務(wù)需要，已將部分倉儲點(diǎn)南遷，成為bdia首批落地需求。
平谷子市場(chǎng)將依附于“公鐵水航”多式聯(lián)運的特色交通優(yōu)勢和國家政策支持，逐漸發(fā)展成為最具價(jià)格競爭力的子市場(chǎng)。作為首都政策規劃中的物流高地，未來(lái)的供應波峰核心，平谷子市場(chǎng)現在雖體量尚小，但以普洛斯、京東、東久新宜為代表的等11家頭部物流企業(yè)已在2022年于平谷區簽約落地?？偼顿Y額達到304億元，占地面積約190萬(wàn)平方米，多個(gè)早期拿地的項目目前已處于在建狀態(tài)。預計平谷子市場(chǎng)的承載力、吸引力、影響力將在未來(lái)三年迅速形成規模，以低租金、高服務(wù)品質(zhì)成為北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)極具競爭力的區域。
市場(chǎng)擴容后吸納力依然強勁，遠期將再次出現供不應求
中短期內，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)擴容會(huì )給環(huán)京帶中緊靠北京的部分物流項目帶來(lái)一定空置壓力，但仲量聯(lián)行認為2023-2025年的大規模供應浪潮結束后，北京仍然會(huì )維持供不應求態(tài)勢。
作為經(jīng)濟體量較大的一線(xiàn)城市，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)具備強勁的自生需求儲備與廣闊的發(fā)展空間。作為與北京需求總體量相似的城市，上海的物流地產(chǎn)市場(chǎng)總體量目前約為756萬(wàn)左右，空置率為9.6%。擴容后，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)總體量預計將達到約393萬(wàn)，也僅為上?，F有體量的51.98%。上海的發(fā)展經(jīng)驗證明，即使在擴容后，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍有非常大的缺口。從長(cháng)期來(lái)看，需求在保證北京高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，依然會(huì )外溢到環(huán)京帶中天津、廊坊等城市。
仲量聯(lián)行華北區研究部負責人米陽(yáng)表示：“整體來(lái)看，雖然新增供應體量較大，但北京凈吸納量一直維持在較高水平，過(guò)去五年新增供應和凈吸納量始終維持在5:4左右，根據以往的數據來(lái)看，新項目預計將在一年內被快速去化，不會(huì )給市場(chǎng)帶來(lái)長(cháng)期壓力，空置率在未來(lái)三年將保持10%以下的健康水平?！?br>從細分子市場(chǎng)來(lái)看，因為新增供應主要集中在新區域，所以不會(huì )與幾個(gè)現有功能各具特色的核心子市場(chǎng)產(chǎn)生顯著(zhù)競爭。各子市場(chǎng)在未來(lái)將會(huì )保持健康發(fā)展步調，整體租金在未來(lái)三年將保持增長(cháng)態(tài)勢，只是處于體量消納期內的全市租金增幅將略有放緩。
米陽(yáng)認為：“擴容將給北京物流市場(chǎng)帶來(lái)巨大的增量機會(huì )，釋放之前被有限的供應所抑制的強勁需求，在短期內改變現有市場(chǎng)格局。眾多新項目的入市在提高全市倉儲服務(wù)水平，帶動(dòng)租金上漲的同時(shí)，也將為投資市場(chǎng)帶來(lái)更多可選物流標的，吸引增量資金入市，進(jìn)一步促進(jìn)北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。我們相信2023年不僅是北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)的重要轉折點(diǎn)，也是這座超一線(xiàn)城市在物流領(lǐng)域的新起點(diǎn)?！?br>本文來(lái)源于物流時(shí)代周刊，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，如有侵權可聯(lián)系刪除，文章所用圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )，文章圖片如有侵權可聯(lián)系刪除。