“新零售”如火如荼，又將帶來(lái)什么機遇？
時(shí)間：2023-07-14
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互聯(lián)網(wǎng)改變了世界，重塑了商業(yè)。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，互聯(lián)網(wǎng)改變的是零售店鋪，而物流業(yè)在物業(yè)用途和選址方面也將是變化最大的行業(yè)。
當前的零售被分為線(xiàn)上和線(xiàn)下，并且，隨著(zhù)各種技術(shù)的突破，消費升級，顧客對體驗的要求越來(lái)越高。
供職于萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司資本市場(chǎng)研究部的主管anthony duggan研究發(fā)現，隨著(zhù)客戶(hù)越來(lái)越多地選擇通過(guò)多種渠道特別是移動(dòng)端購物，零售商鋪正經(jīng)歷著(zhù)翻天覆地的變化。不過(guò)盡管零售物業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)受到消費者行為巨大轉變的影響，但實(shí)際上物流業(yè)在物業(yè)用途和選址方面才是變化最大的行業(yè)。
看點(diǎn)1
送貨速度已經(jīng)成為比價(jià)格更重要的競爭點(diǎn)
全球范圍內的零售產(chǎn)業(yè)，在線(xiàn)上的快速崛起推動(dòng)了這場(chǎng)變革。在中國、美國、英國、德國這些互聯(lián)網(wǎng)滲透率高的市場(chǎng)的帶領(lǐng)下，這種趨勢已經(jīng)隨著(zhù)電子商務(wù)的普及而蔓延至全球。
無(wú)論是對于零售商還是消費者而言，在線(xiàn)銷(xiāo)售的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節是送貨方式。對于零售商來(lái)說(shuō)，在線(xiàn)銷(xiāo)售的宣傳、庫存管理、全球價(jià)格策略制定，以及最重要的按時(shí)將貨物送達正確地點(diǎn)，都是艱巨的挑戰。
商品到達銷(xiāo)售國，然后被運至物流設施，最后按照明確的商業(yè)數據將其配送到商鋪網(wǎng)絡(luò )中的日子已經(jīng)一去不復返了?，F在，同樣的貨物需要在非常短的時(shí)間內進(jìn)行挑揀、包裝并配送到指定位置。如果客戶(hù)退貨，他們還得在同一系統原路返回。
anthony duggan認為，對于零售商來(lái)說(shuō)，這意味著(zhù)送貨速度已經(jīng)成為比價(jià)格更重要的競爭點(diǎn)。贏(yíng)得市場(chǎng)份額的關(guān)鍵愈來(lái)愈關(guān)乎能否實(shí)現最晚截止時(shí)間下單和最早送貨時(shí)間。事實(shí)上，一些零售商現在提供當日送達服務(wù)，讓消費者既能享受“實(shí)體”門(mén)店的及時(shí)性，也能享受足不出戶(hù)訂購的便捷性。
所有這一切的最終結果就是，重視如何調整和升級物流網(wǎng)絡(luò )。以英國一家領(lǐng)先的零售商john lewis為例，十年前他將75%的投資用于門(mén)店。如今，他將75%的投資用于配送和it，只有25%用于門(mén)店。
這一趨勢推動(dòng)了物流設施的有力增長(cháng)，包括超大型區域配送中心（儲存、拍照、分揀、包裝和整理分類(lèi)貨物），以及城市包裹配送點(diǎn)和倉庫站點(diǎn)，這些設施都是為了保障“最后一公里”的配送時(shí)間，以滿(mǎn)足消費者的需求。
看點(diǎn)2
打破“最后一公里”背后的機會(huì )
雖然兩者都是極具吸引力的投資機會(huì )，但正是在這些城市當地設施鋪設中，一些巨大機會(huì )引起了注意，私人投資者可以利用它尋求穩定長(cháng)期的回報，并利用城市崛起和規模日益擴大的城市化所帶來(lái)的機會(huì )。這在需求和供應兩側都具有一些有吸引力的投資前景。
首先，隨著(zhù)電子商務(wù)的增長(cháng)，給不斷擴張的城市集群提供“最后一公里”送貨服務(wù)的需求也不斷增加。零售商和快遞公司將繼續發(fā)展其城市物流服務(wù)，以滿(mǎn)足消費者需求，對于更合適物流設施的需求將相應增長(cháng)，這種強勁的需求預計將帶來(lái)穩定的入住率和租金增長(cháng)。
第二，充滿(mǎn)活力和不斷發(fā)展的城市需要一個(gè)高效運作的供應商網(wǎng)絡(luò )，比如從新鮮食品供應商到汽車(chē)零配件供應商、批發(fā)柜臺和倉儲等。因此，推動(dòng)了對于物流物業(yè)需求的不僅是電子商務(wù)，其他企業(yè)也希望在靠近客戶(hù)的地點(diǎn)建立基地。
第三，隨著(zhù)城市的發(fā)展，對于土地的壓力和來(lái)自不同用途之間的競爭不斷加劇。anthony duggan認為，城市物流是在大城市中心拿地的較佳潛在切入點(diǎn)。投資者可以采用購買(mǎi)此類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)型的策略，在中短期帶來(lái)收入和資本的增值；而在長(cháng)期可以根據當地法規更改其用途，比如更改為具有更高價(jià)值的用途（如住宅）。
有趣的一點(diǎn)是，城市中心的土地壓力已經(jīng)導致了適合的物流設施短缺。一個(gè)很明顯的例子是倫敦，它的政府數據表明，在過(guò)去20年中，超過(guò)一半的工業(yè)用地（該類(lèi)別包括物流設施）已經(jīng)轉為其他用途。這種供應壓力刺激了租戶(hù)的需求，并驅動(dòng)租金增長(cháng)和資產(chǎn)估值。
“雖然沒(méi)有人會(huì )稱(chēng)城市物流為有魅力的房地產(chǎn)類(lèi)別，但它似乎對私人投資者變得越來(lái)越有吸引力。強大的結構性租戶(hù)需求和對合適供應的大局限制，加上在發(fā)展中城市里可能拿到土地的機會(huì )，都將令城市物流物業(yè)日益火爆?！盿nthony duggan說(shuō)。
從中國市場(chǎng)來(lái)看，零售實(shí)際上已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新的階段，這就是當前最火的“新零售”概念。雖然過(guò)去幾年中，電商在中國發(fā)展如火如荼，但通過(guò)數據會(huì )發(fā)現，電商仍然只占到全部零售額的15%，傳統零售仍然有很大的市場(chǎng)和發(fā)展空間。并且，線(xiàn)下零售仍然被認為是低效率的，基礎設施尚未完善，效率仍待大幅提升。
以生鮮電商為例，雖然過(guò)去幾年中，無(wú)數資本涌入藍海，想要分一杯羹，但實(shí)際情況上，生鮮電商的滲率仍然是個(gè)位數，冷鏈物流成為其發(fā)展中最大的絆腳石，使得運營(yíng)商的成本無(wú)法降低，也難以令消費者的體驗感到良好、穩定。
顯然，零售業(yè)的“最后一公里”魔咒還沒(méi)有被打破?；蛟S，可以將目光投向城市物流業(yè)潛藏著(zhù)的新機遇。
當前的零售被分為線(xiàn)上和線(xiàn)下，并且，隨著(zhù)各種技術(shù)的突破，消費升級，顧客對體驗的要求越來(lái)越高。
供職于萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司資本市場(chǎng)研究部的主管anthony duggan研究發(fā)現，隨著(zhù)客戶(hù)越來(lái)越多地選擇通過(guò)多種渠道特別是移動(dòng)端購物，零售商鋪正經(jīng)歷著(zhù)翻天覆地的變化。不過(guò)盡管零售物業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)受到消費者行為巨大轉變的影響，但實(shí)際上物流業(yè)在物業(yè)用途和選址方面才是變化最大的行業(yè)。
看點(diǎn)1
送貨速度已經(jīng)成為比價(jià)格更重要的競爭點(diǎn)
全球范圍內的零售產(chǎn)業(yè)，在線(xiàn)上的快速崛起推動(dòng)了這場(chǎng)變革。在中國、美國、英國、德國這些互聯(lián)網(wǎng)滲透率高的市場(chǎng)的帶領(lǐng)下，這種趨勢已經(jīng)隨著(zhù)電子商務(wù)的普及而蔓延至全球。
無(wú)論是對于零售商還是消費者而言，在線(xiàn)銷(xiāo)售的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節是送貨方式。對于零售商來(lái)說(shuō)，在線(xiàn)銷(xiāo)售的宣傳、庫存管理、全球價(jià)格策略制定，以及最重要的按時(shí)將貨物送達正確地點(diǎn)，都是艱巨的挑戰。
商品到達銷(xiāo)售國，然后被運至物流設施，最后按照明確的商業(yè)數據將其配送到商鋪網(wǎng)絡(luò )中的日子已經(jīng)一去不復返了?，F在，同樣的貨物需要在非常短的時(shí)間內進(jìn)行挑揀、包裝并配送到指定位置。如果客戶(hù)退貨，他們還得在同一系統原路返回。
anthony duggan認為，對于零售商來(lái)說(shuō)，這意味著(zhù)送貨速度已經(jīng)成為比價(jià)格更重要的競爭點(diǎn)。贏(yíng)得市場(chǎng)份額的關(guān)鍵愈來(lái)愈關(guān)乎能否實(shí)現最晚截止時(shí)間下單和最早送貨時(shí)間。事實(shí)上，一些零售商現在提供當日送達服務(wù)，讓消費者既能享受“實(shí)體”門(mén)店的及時(shí)性，也能享受足不出戶(hù)訂購的便捷性。
所有這一切的最終結果就是，重視如何調整和升級物流網(wǎng)絡(luò )。以英國一家領(lǐng)先的零售商john lewis為例，十年前他將75%的投資用于門(mén)店。如今，他將75%的投資用于配送和it，只有25%用于門(mén)店。
這一趨勢推動(dòng)了物流設施的有力增長(cháng)，包括超大型區域配送中心（儲存、拍照、分揀、包裝和整理分類(lèi)貨物），以及城市包裹配送點(diǎn)和倉庫站點(diǎn)，這些設施都是為了保障“最后一公里”的配送時(shí)間，以滿(mǎn)足消費者的需求。
看點(diǎn)2
打破“最后一公里”背后的機會(huì )
雖然兩者都是極具吸引力的投資機會(huì )，但正是在這些城市當地設施鋪設中，一些巨大機會(huì )引起了注意，私人投資者可以利用它尋求穩定長(cháng)期的回報，并利用城市崛起和規模日益擴大的城市化所帶來(lái)的機會(huì )。這在需求和供應兩側都具有一些有吸引力的投資前景。
首先，隨著(zhù)電子商務(wù)的增長(cháng)，給不斷擴張的城市集群提供“最后一公里”送貨服務(wù)的需求也不斷增加。零售商和快遞公司將繼續發(fā)展其城市物流服務(wù)，以滿(mǎn)足消費者需求，對于更合適物流設施的需求將相應增長(cháng)，這種強勁的需求預計將帶來(lái)穩定的入住率和租金增長(cháng)。
第二，充滿(mǎn)活力和不斷發(fā)展的城市需要一個(gè)高效運作的供應商網(wǎng)絡(luò )，比如從新鮮食品供應商到汽車(chē)零配件供應商、批發(fā)柜臺和倉儲等。因此，推動(dòng)了對于物流物業(yè)需求的不僅是電子商務(wù)，其他企業(yè)也希望在靠近客戶(hù)的地點(diǎn)建立基地。
第三，隨著(zhù)城市的發(fā)展，對于土地的壓力和來(lái)自不同用途之間的競爭不斷加劇。anthony duggan認為，城市物流是在大城市中心拿地的較佳潛在切入點(diǎn)。投資者可以采用購買(mǎi)此類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)型的策略，在中短期帶來(lái)收入和資本的增值；而在長(cháng)期可以根據當地法規更改其用途，比如更改為具有更高價(jià)值的用途（如住宅）。
有趣的一點(diǎn)是，城市中心的土地壓力已經(jīng)導致了適合的物流設施短缺。一個(gè)很明顯的例子是倫敦，它的政府數據表明，在過(guò)去20年中，超過(guò)一半的工業(yè)用地（該類(lèi)別包括物流設施）已經(jīng)轉為其他用途。這種供應壓力刺激了租戶(hù)的需求，并驅動(dòng)租金增長(cháng)和資產(chǎn)估值。
“雖然沒(méi)有人會(huì )稱(chēng)城市物流為有魅力的房地產(chǎn)類(lèi)別，但它似乎對私人投資者變得越來(lái)越有吸引力。強大的結構性租戶(hù)需求和對合適供應的大局限制，加上在發(fā)展中城市里可能拿到土地的機會(huì )，都將令城市物流物業(yè)日益火爆?！盿nthony duggan說(shuō)。
從中國市場(chǎng)來(lái)看，零售實(shí)際上已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新的階段，這就是當前最火的“新零售”概念。雖然過(guò)去幾年中，電商在中國發(fā)展如火如荼，但通過(guò)數據會(huì )發(fā)現，電商仍然只占到全部零售額的15%，傳統零售仍然有很大的市場(chǎng)和發(fā)展空間。并且，線(xiàn)下零售仍然被認為是低效率的，基礎設施尚未完善，效率仍待大幅提升。
以生鮮電商為例，雖然過(guò)去幾年中，無(wú)數資本涌入藍海，想要分一杯羹，但實(shí)際情況上，生鮮電商的滲率仍然是個(gè)位數，冷鏈物流成為其發(fā)展中最大的絆腳石，使得運營(yíng)商的成本無(wú)法降低，也難以令消費者的體驗感到良好、穩定。
顯然，零售業(yè)的“最后一公里”魔咒還沒(méi)有被打破?；蛟S，可以將目光投向城市物流業(yè)潛藏著(zhù)的新機遇。